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【実話】売却によって住宅ローン及びその他全借金を帳消し!?

リーマンショック以降およそ350件の自宅売却(任意売却)の相談を個人的に受けてきました、株式会社JIコンサルティングの代表、武藤功史(むとうこうじ)です。   

任意売却ではないのですが、実際に住宅ローン以外のローン(借金)がたくさんあっても、自宅売却により問題を全て解決できた人の話を紹介します。実際に私が直接携わりました。

自己資金ゼロの住宅ローンは危険???

自宅を購入するときに忘れてはならない費用(=諸費用)の存在を忘れてはなりません。

諸費用に気を付けましょう!

この諸費用で一番大きいものが「仲介手数用」ですが、不動産会社(=仲介業者)に支払うものです。その他、金融機関にもよりますが、借入額の2パーセントほどの保証料または融資手数料。フラット35を用いるとモーゲージバンク(アルヒ、カシワバラアシスト、オリックス、優良住宅ローン他)に融資手数料を支払うことになります。保証料を金利に上乗せする方法もありますが、どのような方法であれ借金を負うことには間違いありません。

諸費用は物件の購入価格のおよそ10パーセントと考えられていますが、消費税が上昇したことにより、11パーセントと考えた方が良いと思います。当然物件価格や評価額にもよります。

こういった諸費用は、以前住宅購入者が手持ち資金を使うことが多かったのですが、現在は自己資金ゼロで住宅を購入する人が増えていると思います。

自宅をフルローンやオーバーローン、つまり諸費用までもローンで支払う人は非常に多いのが現状ではないでしょうか?

それでも、現在の低金利の時代は、家賃を払いつつ自己資金を貯金するよりも、早々と住宅ローンを組んだ方が金銭的には得をすることばかりです。もちろん、家賃を払う必要がある場合ですが。

自己資金ゼロで購入した自宅を売却できるのか?

自己資金ゼロで住宅を購入する場合、一番問題なのは売る必要があるとき、売れなくなってしまうことです。つまり、自宅を売って、住宅ローンの残高をゼロにしたい、借金を無くしたい場合、どうしてもローンの残高が高く、売却により一括繰り上げ返済ができない、つまり借金がゼロにならないことになりがちなのです。もちろん住宅ローンを支払った年数にもよりますが、理屈の上では、購入希望者が売主の諸費用ローンを支払い、さらに自分の諸費用を別で支払わなければならないことになるので、現実的には売却で借金をゼロにすることができません。誰も、他人の諸費用ローンを支払ってまで中古住宅を買いたくないからです。そんな買い方したくありません。

自己資金ゼロのみならず、追加工事なども自己資金ゼロで発注?

そのような中でソーラーパネルや蓄電池、ガレージなどを全てローンで購入する人が多いのも事実です。そうなると、ますます自宅売却により借金を返すことができなくなります。それらの追加が無かったとしても、そもそも自宅売却によりローンを完済することが難しいのですから。特に、多くの人が建売住宅を購入してからオール電化に切り替えます。本当に多いです。こういった後付けの工事は、代金がかなりかかるのですが、だからと言って高い値が付くわけではありません。現在の住宅購入希望者の傾向は、オプションよりも価格を見るように思われます。もちろん良い住宅にはそれなりに価値を認めますが、現在の住宅の持ち主が発注したオール電化の工事代金を払いたいと思う人の方が少ないはずです。
当然、これらの追加工事をローンで購入する場合、売却は難しくなります。

そもそも、自己資金ゼロで購入した住宅を、任意売却によらないで一括繰り上げ返済をすること自体、簡単ではありません。ましてや、それにソーラーパネルや外構の代金が加わるとなると、一層売却は難しくなります。

購入後400万円ほど追加工事をローンで組んで売却!

ある夫婦は建売を購入後、すぐにソーラーパネルをフルローンで購入、更にオール電化工事をしました。住宅ローンとは別に400万円のローンを組んだのです。住宅ローンとは別のローン(信販系)でした。

そしてその1年半後、自宅売却を決められたのです...。

そんなに早く売却するなら、追加工事などしない方が良かったです。

自宅を売却するためには、住宅ローンの残高と追加工事の残高さらには諸費用の部分(アプラス)も完済しなければなりません。そのためには住宅部分の残高にもう600万円ほど上乗せしなければなりません。

さらに、売却のためには売却の諸費用がかかります。すなわち、仲介手数料です。これを支払わないと不動産会社も販売活動ができません。

私は相談を受け、持ち出しのないように価格を設定しました。つまり、住宅ローンの残高(フラット35)、諸費用ローンの残高(アプラス)、ソラーパネル及びオール電化工事(オリコ)そして仲介手数用及び抵当権抹消費用を含めた価格で販売を開始しました。

3か月後にその他ローン含め一括返済

販売活動を始めたところ、弊社(JIコンサルティング)の営業スタッフの一人が「興味を持ちそうなお客様がいる」と言い、この物件を案内しました。ちょうどその時、近辺にお手頃な価格の物件が無く、地価も上昇傾向にありました。(上昇傾向は現在高止まり中です。)

それで、購入を決定されました。
販売活動を始め、わずか3ヶ月で住宅ローン及び追加工事その他諸費用ローンを完済することができたのです。

このケースは売主も買主も非常に喜びました。それぞれのニーズがマッチしたからです。

ただ実際のところ、このようなケースは稀です。諸費用ローンがあるだけで、普通は自宅売却により全額一括返済など簡単にはできません。

まとめ

住宅ローン以外の残債がたくさんあるからと言って、すぐにあきらめる必要はありません。多くの場合、現在の地価(あるいは住宅販売事例)はここ4~5年の間に上昇しました。(愛知県三河地方では頭打ち状態で、少しずつ下がる傾向にありますが。)
それで、諸費用ローンの残債などを含めた価格設定をしやすくなっています。今後はどうなるか分かりませんが、今なら売却によりすべてのローンを返済することも不可能ではありません。

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私ども、JIコンサルティングは愛知県岡崎市をはじめ、豊田市、安城市、西尾市において住宅ローン及び不動産売却のコンサルティング(相談)が得意です。お困りの方はぜひご相談ください。相談は無料です。

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